準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的性質(zhì)和精神實(shí)質(zhì)，依法妥善運(yùn)用審判職能保障二手房交易市場(chǎng)的正常交易秩序，引導(dǎo)房屋交易回歸居住屬性，促進(jìn)二手房交易市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，保護(hù)交易主體的合法權(quán)益，是法院為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局服務(wù)的職能體現(xiàn)。以下深圳房產(chǎn)交易律師就有效預(yù)防和化解此類(lèi)糾紛提出若干對(duì)策建議。
 

   　1. 加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，綜合治理行業(yè)不規(guī)范行為

　　加強(qiáng)與有關(guān)部門(mén)、管理機(jī)關(guān)、行業(yè)協(xié)會(huì)的溝通，厘清核心矛盾和政策導(dǎo)向，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，為化解矛盾、解決糾紛提供可行性建議，形成合力，探索切實(shí)解決此類(lèi)糾紛的路徑。

　　建議立法機(jī)關(guān)和相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)中介行業(yè)的相關(guān)法律和規(guī)范制度，細(xì)化中介機(jī)構(gòu)在居間服務(wù)各環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和相關(guān)責(zé)任，保障房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　建議相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步健全信息共享機(jī)制，探索建立相對(duì)統(tǒng)一的房地產(chǎn)居間活動(dòng)違法違規(guī)行為舉報(bào)投訴平臺(tái)，暢通違法違規(guī)行為的通報(bào)、移送渠道，確保各類(lèi)違法違規(guī)行為能夠被及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及早處置。

　　建議建立和完善中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員信用檔案制度，對(duì)嚴(yán)重違反法律規(guī)定和行業(yè)規(guī)范的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，納入信用的檔案黑名單，進(jìn)行媒體曝光、取消從業(yè)資格，依法從嚴(yán)查處。
 

　　2. 完善調(diào)處機(jī)制，促進(jìn)糾紛快速穩(wěn)妥化解

　　加大對(duì)二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的調(diào)解力度，積極引導(dǎo)當(dāng)事人訴前調(diào)解，強(qiáng)化司法審判與行政調(diào)解、司法調(diào)解之間的制度銜接，努力將矛盾化解在訴前。

　　深圳房產(chǎn)交易律師針對(duì)二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的特點(diǎn)，加強(qiáng)與住建、房管、工商、物價(jià)等部門(mén)的溝通聯(lián)系，共同排查矛盾糾紛，打造多層級(jí)、全方位的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解決聯(lián)動(dòng)機(jī)制，積極整合各方力量，以對(duì)話和協(xié)商方式化解矛盾，發(fā)揮多元化糾紛解決機(jī)制的作用。

　　發(fā)揮居委會(huì)、業(yè)委會(huì)等橋梁紐帶作用，及時(shí)介入房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的化解，把糾紛化解在訴前。進(jìn)一步完善在線多元解紛機(jī)制，運(yùn)用“一站式多元解紛平臺(tái)”以及 “委托調(diào)解掌上平臺(tái)”等為群眾提供菜單式解紛機(jī)制，提升糾紛化解的便捷性。
 

　　3. 加強(qiáng)宣傳指引，提升公眾法治意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

　　充分發(fā)揮法院作為法治宣傳主陣地的作用，通過(guò)發(fā)布二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的典型案例、類(lèi)案指引、風(fēng)險(xiǎn)提示要點(diǎn)等方式，增強(qiáng)社會(huì)大眾對(duì)法律法規(guī)的理解和對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期，引導(dǎo)公眾理性購(gòu)房、誠(chéng)信履約，不從事做低房?jī)r(jià)規(guī)避稅費(fèi)、“假離婚”逃避限購(gòu)等不規(guī)范行為，形成守法誠(chéng)信的交易環(huán)境，增強(qiáng)市場(chǎng)主體對(duì)于交易風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，提升交易主體依法理性維權(quán)的能力。

　　社會(huì)大眾在二手房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，可以著重從幾個(gè)方面入手防范交易風(fēng)險(xiǎn)：

　　一看政策是否知悉。買(mǎi)賣(mài)房屋是重大財(cái)產(chǎn)的取得和處分，交易雙方都應(yīng)該秉持謹(jǐn)慎的態(tài)度。在買(mǎi)賣(mài)房屋之前應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)地了解現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容，并對(duì)政策的可能變動(dòng)建立基本的心理預(yù)期。如在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快情況下，應(yīng)存在調(diào)控政策可能收緊的基本預(yù)期，避免合同履行的政策性障礙。

　　二看中介是否正規(guī)。二手房屋買(mǎi)賣(mài)金額大、流程繁瑣、風(fēng)險(xiǎn)高，委托中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)日益成為必選項(xiàng)。在中介的選擇上應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)中介公司要進(jìn)行盡職調(diào)查，比如可以通過(guò)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)查詢中介公司過(guò)往的涉訴情況，也可以通過(guò)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)站查看用戶評(píng)價(jià)，以及通過(guò)與中介人員的交談、查看相關(guān)證照、詢問(wèn)公司業(yè)務(wù)流程和財(cái)務(wù)制度等方式實(shí)地考察，盡量選擇比較靠譜和規(guī)范的中介公司。

　　三看對(duì)家是否靠譜。對(duì)于買(mǎi)家而言，仔細(xì)了解賣(mài)家的資產(chǎn)負(fù)債情況、出售目的、家庭成員等信息；可瀏覽最高人民法院網(wǎng)站、天眼查等平臺(tái)查詢賣(mài)家及其名下公司是否涉訟以及是否存在失信、限高等情況。

　　在簽約前要仔細(xì)核對(duì)賣(mài)家的身份證、戶口本等，確認(rèn)前來(lái)簽約的人員是房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人，如果有所有權(quán)人無(wú)法到場(chǎng)簽約的情況，應(yīng)要求提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。對(duì)于賣(mài)家而言，可以通過(guò)詢問(wèn)、要求買(mǎi)家提供戶口本、社保繳納記錄等材料核實(shí)買(mǎi)家有無(wú)購(gòu)房資格，有無(wú)房款支付能力等。

　　四看房屋有無(wú)瑕疵。看房時(shí)，仔細(xì)查看房屋有無(wú)漏水等重大的瑕疵，可以向居委會(huì)、物業(yè)公司、鄰居了解房屋是否存在其它買(mǎi)家可能介意的情形。

　　簽約前應(yīng)要求產(chǎn)權(quán)人憑相關(guān)證件到房管部門(mén)調(diào)取預(yù)售房屋的最新產(chǎn)調(diào)信息，核實(shí)房產(chǎn)證上的信息與不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的信息是否一致、賣(mài)家取得房屋的方式和時(shí)間（這關(guān)系到不同的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如贈(zèng)與取得的房屋再售時(shí)稅收比較高，滿五年唯一的房子稅費(fèi)比較低等）、有無(wú)登記的居住權(quán)、抵押情況以及戶口及學(xué)籍占用情況。

　　五看合同是否完備。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在正規(guī)、專(zhuān)業(yè)的中介公司的協(xié)助下，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的條款進(jìn)行協(xié)商，并將協(xié)商一致的結(jié)果通過(guò)書(shū)面形式予以固定。尤其是對(duì)于容易產(chǎn)生糾紛的交易流程中的各個(gè)時(shí)間點(diǎn)、稅費(fèi)的承擔(dān)、抵押情況及滌除的時(shí)間、違約責(zé)任等應(yīng)逐一進(jìn)行明確約定，避免履行中出現(xiàn)爭(zhēng)議。

　　六看行為是否合規(guī)。守法誠(chéng)信是防范交易風(fēng)險(xiǎn)的最好方式，不要心存僥幸，企圖通過(guò)偽造社保繳納證明、“假離婚”、簽訂陰陽(yáng)合同等方式規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)限貸政策。一旦發(fā)生糾紛，相關(guān)條款或合同可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效，并承擔(dān)相應(yīng)損失，得不償失。

　　七看證據(jù)是否留痕。在交易中應(yīng)注意對(duì)證據(jù)進(jìn)行保全。盡量選擇在有視頻監(jiān)控的場(chǎng)所進(jìn)行洽談，或者在征得對(duì)方同意的情況下，進(jìn)行全程錄音。雙方口頭達(dá)成的一致意見(jiàn)，應(yīng)盡快形成書(shū)面協(xié)議。對(duì)合同條款的修改要雙方簽字確認(rèn)。保存好相關(guān)微信、短信記錄，留存中介公司具體經(jīng)辦人的姓名和聯(lián)系方式。
 

　　1. 加強(qiáng)宣傳指引，提升公眾法治意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

　　充分發(fā)揮法院作為法治宣傳主陣地的作用，通過(guò)發(fā)布二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的典型案例、類(lèi)案指引、風(fēng)險(xiǎn)提示要點(diǎn)等方式，增強(qiáng)社會(huì)大眾對(duì)法律法規(guī)的理解和對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期，引導(dǎo)公眾理性購(gòu)房、誠(chéng)信履約，不從事做低房?jī)r(jià)規(guī)避稅費(fèi)、“假離婚”逃避限購(gòu)等不規(guī)范行為，形成守法誠(chéng)信的交易環(huán)境，增強(qiáng)市場(chǎng)主體對(duì)于交易風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，提升交易主體依法理性維權(quán)的能力。

　　社會(huì)大眾在二手房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，可以著重從幾個(gè)方面入手防范交易風(fēng)險(xiǎn)：

　　一看政策是否知悉。買(mǎi)賣(mài)房屋是重大財(cái)產(chǎn)的取得和處分，交易雙方都應(yīng)該秉持謹(jǐn)慎的態(tài)度。在買(mǎi)賣(mài)房屋之前應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)地了解現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容，并對(duì)政策的可能變動(dòng)建立基本的心理預(yù)期。如在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快情況下，應(yīng)存在調(diào)控政策可能收緊的基本預(yù)期，避免合同履行的政策性障礙。

　　二看中介是否正規(guī)。二手房屋買(mǎi)賣(mài)金額大、流程繁瑣、風(fēng)險(xiǎn)高，委托中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)日益成為必選項(xiàng)。在中介的選擇上應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)中介公司要進(jìn)行盡職調(diào)查，比如可以通過(guò)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)查詢中介公司過(guò)往的涉訴情況，也可以通過(guò)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)站查看用戶評(píng)價(jià)，以及通過(guò)與中介人員的交談、查看相關(guān)證照、詢問(wèn)公司業(yè)務(wù)流程和財(cái)務(wù)制度等方式實(shí)地考察，盡量選擇比較靠譜和規(guī)范的中介公司。

　　三看對(duì)家是否靠譜。對(duì)于買(mǎi)家而言，仔細(xì)了解賣(mài)家的資產(chǎn)負(fù)債情況、出售目的、家庭成員等信息；可瀏覽最高人民法院網(wǎng)站、天眼查等平臺(tái)查詢賣(mài)家及其名下公司是否涉訟以及是否存在失信、限高等情況。

　　在簽約前要仔細(xì)核對(duì)賣(mài)家的身份證、戶口本等，確認(rèn)前來(lái)簽約的人員是房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人，如果有所有權(quán)人無(wú)法到場(chǎng)簽約的情況，應(yīng)要求提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。對(duì)于賣(mài)家而言，可以通過(guò)詢問(wèn)、要求買(mǎi)家提供戶口本、社保繳納記錄等材料核實(shí)買(mǎi)家有無(wú)購(gòu)房資格，有無(wú)房款支付能力等。

　　四看房屋有無(wú)瑕疵。看房時(shí)，仔細(xì)查看房屋有無(wú)漏水等重大的瑕疵，可以向居委會(huì)、物業(yè)公司、鄰居了解房屋是否存在其它買(mǎi)家可能介意的情形。

　　簽約前應(yīng)要求產(chǎn)權(quán)人憑相關(guān)證件到房管部門(mén)調(diào)取預(yù)售房屋的最新產(chǎn)調(diào)信息，核實(shí)房產(chǎn)證上的信息與不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的信息是否一致、賣(mài)家取得房屋的方式和時(shí)間（這關(guān)系到不同的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如贈(zèng)與取得的房屋再售時(shí)稅收比較高，滿五年唯一的房子稅費(fèi)比較低等）、有無(wú)登記的居住權(quán)、抵押情況以及戶口及學(xué)籍占用情況。

　　五看合同是否完備。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在正規(guī)、專(zhuān)業(yè)的中介公司的協(xié)助下，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的條款進(jìn)行協(xié)商，并將協(xié)商一致的結(jié)果通過(guò)書(shū)面形式予以固定。尤其是對(duì)于容易產(chǎn)生糾紛的交易流程中的各個(gè)時(shí)間點(diǎn)、稅費(fèi)的承擔(dān)、抵押情況及滌除的時(shí)間、違約責(zé)任等應(yīng)逐一進(jìn)行明確約定，避免履行中出現(xiàn)爭(zhēng)議。

　　六看行為是否合規(guī)。守法誠(chéng)信是防范交易風(fēng)險(xiǎn)的最好方式，不要心存僥幸，企圖通過(guò)偽造社保繳納證明、“假離婚”、簽訂陰陽(yáng)合同等方式規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)限貸政策。一旦發(fā)生糾紛，相關(guān)條款或合同可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效，并承擔(dān)相應(yīng)損失，得不償失。

　　七看證據(jù)是否留痕。在交易中應(yīng)注意對(duì)證據(jù)進(jìn)行保全。盡量選擇在有視頻監(jiān)控的場(chǎng)所進(jìn)行洽談，或者在征得對(duì)方同意的情況下，進(jìn)行全程錄音。雙方口頭達(dá)成的一致意見(jiàn)，應(yīng)盡快形成書(shū)面協(xié)議。對(duì)合同條款的修改要雙方簽字確認(rèn)。保存好相關(guān)微信、短信記錄，留存中介公司具體經(jīng)辦人的姓名和聯(lián)系方式。