近年來，在房價波動帶來的巨大差價推動下，市場發展迅速，買賣雙方停止或拒絕繼續履行合同，中介違規操作賺取中介費的現象屢見不鮮。十一月二十號，北京市第三中級人民法院就二手房買賣合同案件舉行新聞發布會，希望提高公眾對相關風險的認識，使每個家庭都買得起房，賣得起房，促進房地產交易秩序日益規范，共同維護整個房地產市場的健康可持續發展。深圳房產律師就來為您解答一下有關的情況。

　　一、幾種常見的毀約方式

　　1、共有人主張房屋買賣合同未經其同意無效。目前我國的房屋所有權證對共有人的記載不完整。雖然屬于家庭所有的房產，但大部分登記在只有一個人的名下。簽訂合同時，共有人沒有簽字，容易出現共有人即使知道房屋買賣，仍然主張合同無效的情況。

　　2、案外人主張行使優先選擇購買權，要求進行確認房屋買賣合同管理無效。主要內容分為以下兩種不同情況，一種是涉案房屋的實際承租人以承租人的應享有優先考慮購買權為由，要求我們確認勞動合同無效數據或者撤銷合同;一種是售房人與第三人惡意串通，偽造與第三人是否存在承租關系的相應研究證據，由第三人訴至人民法院，要求學生確認房屋買賣合同無效。

　　3、房屋買賣合同的簽訂，如果賣方尚未取得房屋所有權，則可能采取多種方式違約。例如，第三方聲稱房屋的所有權屬于他，而賣方只是名義上的購房者。當事人雙方都是以借來的名義購買房屋，并且實際上占據了空置的房屋，導致賣方根本無法交付房屋，于是就產生了糾紛，甚至合同解除。

　　4、賣方以各種理由違約，要求解除合同。有的出賣人以房屋被抵押、房屋出售未告知抵押權人為由，主張房屋買賣合同無效；還有人說賣的房子是中央產權，政策規定不準賣；還有人主張買賣合同無效，理由是這是賣房時為了避稅而簽訂的“白紙黑字的合同”，等等。

　　二、一個住房策略，以幫助您防止二手房業務風險

　　1、準確掌握房產信息

　　在房屋進行購買前，除了通過查看自己房屋的基本實現信息，更要學習認真負責審查房屋的法律環境信息，一般學生而言具有基本的審查制度可以發展分三步：第一步，看房產證。看房產證是否是原件，所載產權人與出售人身份證是否達到一致，是否能夠存在一些抵押登記，房屋產權工作性質，是否為售房人單獨使用所有。第二步，看戶口本。

　　看售房人的戶口本，主要看婚姻生活狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，最好再問問賣方遷出戶口后是否有落戶地址。第三步，看房子。看房子里的實際居住需求情況，是賣房人自住還是一個出租中，如果出租中還需要看租賃服務合同。

　　去物業、供暖等部門人員詢問他們是否有欠費情況分析等等。除了根據以上三步，如果教師需要得到進一步提高審查的話，可以設計要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門數據查詢房屋建設情況、戶籍情況等。

　　2、妥善簽訂購房合同

　　簽訂購房合同管理可以選擇自行簽訂，也可以直接通過信息中介目標公司企業簽訂。通過社會中介機構公司員工簽訂的，中介公司發展一般在提供北京市存量房屋買賣合同格式范本的同時，還會產生提供自己一份補充協議，補充協議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項。

　　兩份協議都具有中國法律效力，但補充協議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件都要特別需要注意到了以下問題三個主要方面研究內容：一是交易活動流程。交易業務流程要簡明扼要，沒有歧義。房屋交易成本情況比較復雜，涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況，要約定明確，安排學生合理。二是隨著時間節點。

　　視實際生活情況對交易處理過程中的時間價值進行科學合理利用規劃，對時間節點要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責任。比如每次的交款時間、辦理上市、辦理銀行貸款、過戶、騰房時間變化等等。三是違約風險責任。

　　3、注意證據固定留存

　　由于房屋銷售涉及的環節很多，可能需要幾個月到幾年的時間，在每個環節的交易中，買家都應注意保留相關的文件和證據，如房屋轉賬記錄、微信聊天記錄、短信記錄等。賣方不履行合同或者口頭表示不能在約定的期限內履行合同的，應當保留通信證據，必要時可以向法院提起訴訟。雙方當事人在實際履行過程中達成的新協議，應當及時作為補充協議附于銷售合同之后，發生無法核實的糾紛時，應當將口頭協議書面化。

　　深圳房產律師溫馨提示，沒有違約責任就沒有充分履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責任。比如逾期遷戶的違約責任、逾期付款、逾期騰房的違約責任意識等等。防止環境責任不清，發生矛盾糾紛無法有效維護國家自身合法權益。