近年來(lái)，在房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的巨大差價(jià)推動(dòng)下，市場(chǎng)發(fā)展迅速，買賣雙方停止或拒絕繼續(xù)履行合同，中介違規(guī)操作賺取中介費(fèi)的現(xiàn)象屢見不鮮。十一月二十號(hào)，北京市第三中級(jí)人民法院就二手房買賣合同案件舉行新聞發(fā)布會(huì)，希望提高公眾對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，使每個(gè)家庭都買得起房，賣得起房，促進(jìn)房地產(chǎn)交易秩序日益規(guī)范，共同維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展。深圳房產(chǎn)律師就來(lái)為您解答一下有關(guān)的情況。

　　一、幾種常見的毀約方式

　　1、共有人主張房屋買賣合同未經(jīng)其同意無(wú)效。目前我國(guó)的房屋所有權(quán)證對(duì)共有人的記載不完整。雖然屬于家庭所有的房產(chǎn)，但大部分登記在只有一個(gè)人的名下。簽訂合同時(shí)，共有人沒有簽字，容易出現(xiàn)共有人即使知道房屋買賣，仍然主張合同無(wú)效的情況。

　　2、案外人主張行使優(yōu)先選擇購(gòu)買權(quán)，要求進(jìn)行確認(rèn)房屋買賣合同管理無(wú)效。主要內(nèi)容分為以下兩種不同情況，一種是涉案房屋的實(shí)際承租人以承租人的應(yīng)享有優(yōu)先考慮購(gòu)買權(quán)為由，要求我們確認(rèn)勞動(dòng)合同無(wú)效數(shù)據(jù)或者撤銷合同;一種是售房人與第三人惡意串通，偽造與第三人是否存在承租關(guān)系的相應(yīng)研究證據(jù)，由第三人訴至人民法院，要求學(xué)生確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。

　　3、房屋買賣合同的簽訂，如果賣方尚未取得房屋所有權(quán)，則可能采取多種方式違約。例如，第三方聲稱房屋的所有權(quán)屬于他，而賣方只是名義上的購(gòu)房者。當(dāng)事人雙方都是以借來(lái)的名義購(gòu)買房屋，并且實(shí)際上占據(jù)了空置的房屋，導(dǎo)致賣方根本無(wú)法交付房屋，于是就產(chǎn)生了糾紛，甚至合同解除。

　　4、賣方以各種理由違約，要求解除合同。有的出賣人以房屋被抵押、房屋出售未告知抵押權(quán)人為由，主張房屋買賣合同無(wú)效；還有人說賣的房子是中央產(chǎn)權(quán)，政策規(guī)定不準(zhǔn)賣；還有人主張買賣合同無(wú)效，理由是這是賣房時(shí)為了避稅而簽訂的“白紙黑字的合同”，等等。

　　二、一個(gè)住房策略，以幫助您防止二手房業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　1、準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息

　　在房屋進(jìn)行購(gòu)買前，除了通過查看自己房屋的基本實(shí)現(xiàn)信息，更要學(xué)習(xí)認(rèn)真負(fù)責(zé)審查房屋的法律環(huán)境信息，一般學(xué)生而言具有基本的審查制度可以發(fā)展分三步：第一步，看房產(chǎn)證。看房產(chǎn)證是否是原件，所載產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是否達(dá)到一致，是否能夠存在一些抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)工作性質(zhì)，是否為售房人單獨(dú)使用所有。第二步，看戶口本。

　　看售房人的戶口本，主要看婚姻生活狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，最好再問問賣方遷出戶口后是否有落戶地址。第三步，看房子。看房子里的實(shí)際居住需求情況，是賣房人自住還是一個(gè)出租中，如果出租中還需要看租賃服務(wù)合同。

　　去物業(yè)、供暖等部門人員詢問他們是否有欠費(fèi)情況分析等等。除了根據(jù)以上三步，如果教師需要得到進(jìn)一步提高審查的話，可以設(shè)計(jì)要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門數(shù)據(jù)查詢房屋建設(shè)情況、戶籍情況等。

　　2、妥善簽訂購(gòu)房合同

　　簽訂購(gòu)房合同管理可以選擇自行簽訂，也可以直接通過信息中介目標(biāo)公司企業(yè)簽訂。通過社會(huì)中介機(jī)構(gòu)公司員工簽訂的，中介公司發(fā)展一般在提供北京市存量房屋買賣合同格式范本的同時(shí)，還會(huì)產(chǎn)生提供自己一份補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項(xiàng)。

　　兩份協(xié)議都具有中國(guó)法律效力，但補(bǔ)充協(xié)議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件都要特別需要注意到了以下問題三個(gè)主要方面研究?jī)?nèi)容：一是交易活動(dòng)流程。交易業(yè)務(wù)流程要簡(jiǎn)明扼要，沒有歧義。房屋交易成本情況比較復(fù)雜，涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況，要約定明確，安排學(xué)生合理。二是隨著時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　視實(shí)際生活情況對(duì)交易處理過程中的時(shí)間價(jià)值進(jìn)行科學(xué)合理利用規(guī)劃，對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責(zé)任。比如每次的交款時(shí)間、辦理上市、辦理銀行貸款、過戶、騰房時(shí)間變化等等。三是違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

　　3、注意證據(jù)固定留存

　　由于房屋銷售涉及的環(huán)節(jié)很多，可能需要幾個(gè)月到幾年的時(shí)間，在每個(gè)環(huán)節(jié)的交易中，買家都應(yīng)注意保留相關(guān)的文件和證據(jù)，如房屋轉(zhuǎn)賬記錄、微信聊天記錄、短信記錄等。賣方不履行合同或者口頭表示不能在約定的期限內(nèi)履行合同的，應(yīng)當(dāng)保留通信證據(jù)，必要時(shí)可以向法院提起訴訟。雙方當(dāng)事人在實(shí)際履行過程中達(dá)成的新協(xié)議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作為補(bǔ)充協(xié)議附于銷售合同之后，發(fā)生無(wú)法核實(shí)的糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)將口頭協(xié)議書面化。

　　深圳房產(chǎn)律師溫馨提示，沒有違約責(zé)任就沒有充分履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責(zé)任。比如逾期遷戶的違約責(zé)任、逾期付款、逾期騰房的違約責(zé)任意識(shí)等等。防止環(huán)境責(zé)任不清，發(fā)生矛盾糾紛無(wú)法有效維護(hù)國(guó)家自身合法權(quán)益。