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深圳房地產律師所談從個人手中購買有貸款房屋后維權

時間:2022-02-16 11:28 點擊: 關鍵詞:深圳,房地產,律師所,談,從,個人,手中,購買,有,

  從個人手中購買有貸款的未辦證的房屋,賣家違約,賣家拒不向銀行償還貸款,解除涉案房屋抵押手續(xù),也不辦理涉案房屋房產證件,深圳房地產律師所講買家如何維權?


  原告起訴事實與理由

  2014年12月30日,房產開發(fā)商與賣方(被告一)簽訂《濟南市商品房買賣合同》。

  合同約定房產開發(fā)商將坐落于濟南市槐蔭區(qū)某房屋出售給賣方(被告一),總房款1259688元,其中首付款379688元,貸款88萬元。

  2017年1月2日,買方(原告)與兩被告簽訂《房屋買賣合同》(合同編號:000xxxx),合同約定兩被告將上述房產以149萬元的價格出售給買方(原告),首付款90萬元整,尾款59萬元通過辦理按揭貸款的方式支付。

  但在合同履行過程中,兩被告多次遲延支付銀行的按揭貸款,并且涉案房產已經(jīng)具備辦理產權證書的條件,兩被告一直以各種理由遲延履行辦證義務,兩被告的行為已經(jīng)嚴重影響到本案《房屋買賣合同》的履行,屬于明顯的違約行為,現(xiàn)為維護買方(原告)的合法權益,訴至法院,望判如所請。
 

深圳房地產律師所談從個人手中購買有貸款房屋后維權
 

  法律評析

  買方(原告)與兩被告簽訂的《房屋買賣合同》、《附加協(xié)議》及《房屋買賣合同補充協(xié)議》均系雙方當事人的真實意思表示,內容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定,合法有效。

  合同簽訂后,雙方應按合同約定行使權利、履行義務。

  《附加協(xié)議》約定,經(jīng)甲乙雙方協(xié)商在本次交易過戶期間甲方承擔費用為無費用,但保證每次接到開發(fā)商通知辦理房產手續(xù)五個工作日內積極去辦理各個手續(xù)。

  涉案房屋已符合辦證條件,買方(原告)、房產開發(fā)商均陳述已經(jīng)通知過賣方(被告一)辦證,但賣方(被告一)至今未辦證。

  賣方(被告一)未到庭答辯,亦未提交書面意見予以反駁,對買方(原告)、房產開發(fā)商的陳述法院予以認可。

  且賣方(被告一)在收到本案訴訟材料后至今仍未辦理涉案房屋的不動產權證書,已構成違約。

  《房屋買賣合同》及《附加協(xié)議》中雖約定兩被告在下證后十個工作日內辦理解押手續(xù),但賣方(被告一)在接到房產開發(fā)商通知后至今仍未辦理涉案房屋的不動產權證書,且逾期償還銀行的按揭貸款。

  賣方(被告二)雖非個人擔保借款合同的借款人,但其為房屋買賣合同的出賣人,基于房屋買賣合同的約定其應承擔還款責任。

  銀行在本案訴訟中同意在兩被告拒不償還的情況下由買方(原告)代為償還。

  故買方(原告)請求兩被告償還涉案房屋的剩余銀行貸款本息,如兩被告拒不償還,由其代為償還,具體金額以銀行系統(tǒng)顯示數(shù)額為準的訴訟請求,有理有據(jù),法院予以支持。

  另外深圳房地產律師所需要說明的是,如賣方(被告一)逾期償還涉案房屋在銀行的貸款導致房產開發(fā)商承擔擔保責任,買方(原告)應在賣方(被告一)辦證前將房產開發(fā)商因承擔擔保責任而向銀行支付的款項支付給房產開發(fā)商。

  因涉案房屋系賣方(被告一)個人與房產開發(fā)商簽訂的《濟南市商品房買賣合同》,在兩被告或買方(原告)清償完畢涉案房屋的銀行貸款后,賣方(被告一)應及時辦理涉案房屋的不動產權登記證書,房產開發(fā)商應予協(xié)助。

  賣方(被告一)取得涉案房屋的不動產權證書后,應協(xié)助買方(原告)將涉案房屋的所有權轉移登記至買方(原告)名下。

  按合同約定,涉案房屋辦理首次登記及轉移登記期間的費用均由買方(原告)負責。

  首次辦證或轉移登記的過程中,如需賣方(被告二)配合,賣方(被告二)作為房屋買賣合同中的出賣人應積極配合。

  關于違約金,賣方(被告一)在涉案房屋符合辦證條件后至今未辦理首次登記,怠于履行合同義務,已構成違約。

  《房屋買賣合同》約定,每逾期一日,違約方應向合同相對方支付總房價款3‰的違約金(或者違約方承擔本合同總房價30%的違約金,具體承擔哪一種違約責任,由守約方選擇),并賠償相對方因此所遭受的損失(包括律師費、訴訟費用、交通費等)。

  賣方(被告)作為房屋買賣合同中載明的出賣人,應向買方(原告)承擔違約責任。

  因此,買方(原告)要求兩被告支付違約金447000元、律師費45000元的訴訟請求,有理有據(jù),法院予以支持。

  訴訟財產保全保險費系買方(原告)為實現(xiàn)債權支出的合理費用,買方(原告)要求兩被告承擔保險費1500元的請求,有理有據(jù),法院亦予以支持。

 

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