案情簡介

　　2020年8月21日，原告（買方）與被告（賣方）簽訂了《二手房買賣合同》，約定按照人民幣580萬元交易被告（賣方）名下位于海爾綠城麗園的房產。合同約定：買方于合同簽訂當日支付部分首付款200萬元后，賣方將房屋鑰匙交予買方進行裝修等事宜。原告（買方）的舅舅于合同簽訂后向被告被告（賣方）賬戶轉賬200萬元，但被告（賣方）并未按照合同約定履行其鑰匙交付、協助原告（買方）進行裝修的義務。經原告（買方）催告后仍未履行，現已逾期超過三十日，原告（買方）為維護自身合法權益，上海房產合同律師根據合同第十條第一款第二項的約定，原告（買方）特此要求解除雙方之間的《二手房買賣合同》，并要求被告（賣方）退還全部已付房款、按照原告（買方）全部已付房款的30%支付違約金。

　　法院審理觀點

　　法院認為，原告（買方）與被告（賣方）簽訂的《二手房買賣合同》、《借款擔保合同》均系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，對雙方當事人均具有約束力。《借款擔保合同》系雙方為擔保《二手房買賣合同》的正常履行而簽訂，因原告（買方）與被告（賣方）已協商一致，于2020年12月18日解除了雙方簽訂的《二手房買賣合同》，且被告（賣方）已返還200萬元首付款，《借款擔保合同》的合同目的已無法實現，被告（賣方）訴請解除《借款擔保合同》，并要求原告（買方）協助辦理案涉房屋的抵押登記解除手續，法院予以支持。

　　上海房產合同律師本案爭議的焦點問題是：原告（買方）、被告（賣方）是否構成違約。

　　1.關于原告（買方）是否構成違約。第一，《二手房買賣合同》并未明確排除由第三人代為支付購房款，第三人系原告（買方）舅舅，其向被告（賣方）的轉賬附言明確記載為“麗園購房款”，案涉房屋系被告（賣方）在海爾綠城麗園的唯一房屋，上述事實足以確認代替原告（買方）于合同約定日期履行了付款義務。第二，《二手房買賣合同》約定：“2、買方承諾及時向賣方支付剩余首付款，即人民幣300萬元，付款日期不得晚于2020年10月31日，支付完成后當日賣方將房屋交付給買方并辦理300萬元的抵押登記。”原告（買方）未按合同約定支付300萬元首付款，構成違約。

　　2.被告（賣方）是否構成違約。《二手房買賣合同》約定：“賣方承諾于部分首付款（即200萬元）交付后的當日，賣方將房屋鑰匙交予買方進行裝修使用。”原告（買方）已按合同約定于合同簽訂當日支付200萬元首付款，被告（賣方）在未與原告（買方）協商一致的情況下，自行修改房屋密碼，致使原告（買方）無法進入案涉房屋，被告（賣方）構成違約。

　　《中華人民共和國民法典》第五百九十二條規定，當事人都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生有過錯的，可以減少相應的損失賠償責任。因雙方在合同履行過程中均存在違約行為，綜合考慮雙方的過錯程度、履行合同預期利益、雙方實際損失等因素，法院酌定被告（賣方）向原告（買方）支付以已收首付款200萬元為基數，自2020年8月21日起至2020年11月11日至，按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率標準計算的違約金。對原告（買方）訴請被告（賣方）支付律師費、被告（賣方）訴請原告（買方）支付違約金及律師費的訴訟請求，法院均不予支持。