在繁忙的深圳市，二手房交易頻繁，而房產過戶是其中至關重要的一環。作為專業深圳房產糾紛律師，我經常被客戶問及一個問題：“律師您好，我想了解一下深圳二手房過戶的各種費用具體有哪些？這些費用應該由誰來承擔？”這個問題看似簡單，實則包含了許多細節和法律要點。本文將為您詳細解讀二手房過戶費的具體構成及其承擔方，讓您在房產交易中做到心中有數。

　　#### 一、二手房過戶費的具體構成

　　首先，我們需要明確二手房過戶過程中涉及的各項費用。這些費用不僅包括稅費，還包含一些必要的行政事業性收費。

　　1. **契稅**

　　 - 契稅是購買房屋時必須繳納的一種稅費，其稅率根據房屋面積和買家購房身份有所不同。例如，對于首次購房且房屋面積不超過90平方米的契稅為1%；超過90平方米的部分按1.5%征收。非首次購房或購買第二套房的契稅則可能高達3%。

　　2. **增值稅及附加**

　　 - 如果賣方在取得房產證或契稅完稅證明不足兩年即出售房屋，需要繳納增值稅。一般增值稅稅率為5%，同時還需繳納城建稅、教育費附加等。

　　3. **個人所得稅**

　　 - 賣方在出售不滿五年的房屋時，通常需繳納個人所得稅，稅率一般為房款的1%或者差額（即房屋出售價與購入價差額）的20%。如果房屋為家庭唯一住房且持有超過五年，則可以免征個稅。

　　4. **印花稅**

　　 - 買賣雙方各需支付房款的0.05%作為印花稅。雖然金額不大，但在計算成本時不可忽略。

　　5. **權證登記費**

　　 - 辦理新的房產證需要繳納一定的工本費，一般在200元左右。

　　6. **交易手續費**

　　 - 按照房屋面積計算，一般為每平方米3元至6元不等，買賣雙方各承擔一半。

　　7. **評估費**

　　 - 如果需要貸款買房，銀行會要求對房屋進行評估，評估費用根據房屋價值確定，通常為幾百元至上千元不等。

　　#### 二、各項費用的承擔方如何確定？

　　了解了各項費用后，接下來就是明確這些費用的承擔方。一般來說，費用分攤的原則是由買賣雙方協商確定，但有一些行業慣例和法律規定可以參考。

　　1. **契稅**：由買方承擔。契稅是購買房屋時必須繳納的稅費，通常由買家支付。

　　2. **增值稅及附加**：由賣方承擔。這是因為增值稅是基于賣方出售行為征收的。

　　3. **個人所得稅**：由賣方承擔。同樣，個人所得稅也是基于賣方出售房屋所得征收的。

　　4. **印花稅**：由買賣雙方各自承擔自己的部分。雖然金額較小，但雙方都需要支付。

　　5. **權證登記費**：由買方承擔。因為新的房產證是辦理在買方名下的，所以這筆費用通常由買方支付。

　　6. **交易手續費**：由買賣雙方各承擔一半。這是比較常見的做法，也有雙方協商由一方承擔的情況。

　　7. **評估費**：由買方承擔。如果買方需要貸款購房，評估費通常是由買方支付給評估機構。

　　#### 三、實際案例解析

　　為了更好地理解上述內容，我們來看一個真實的案例。假設李先生在深圳購買了一套二手房，房屋面積為80平方米，總價為500萬元。李先生是首次購房，并且該房屋是賣方的唯一住房且持有時間超過了五年。那么，各項費用大致如下：

　　- **契稅**：500萬元 × 1% = 5萬元（由李先生承擔）

　　- **增值稅及附加**：由于賣方持有超過五年且為唯一住房，免征。

　　- **個人所得稅**：免征。

　　- **印花稅**：500萬元 × 0.05% = 0.25萬元（由李先生和賣方各承擔0.025萬元）

　　- **權證登記費**：約200元（由李先生承擔）

　　- **交易手續費**：80平方米 × 3元/平方米 = 240元（由李先生和賣方各承擔120元）

　　- **評估費**：假設為1000元（由李先生承擔）

　　通過這個案例可以看出，大部分稅費由買方承擔，但也有部分費用如增值稅和個人所得稅由賣方承擔。因此，在實際交易中，雙方應充分溝通并明確各自的責任。

　　#### 四、總結與建議

　　深圳二手房過戶涉及的費用種類繁多，每一項都有其特定的計算方式和承擔方。為了避免在交易過程中產生糾紛，建議買賣雙方在簽訂購房合同時詳細約定各項費用的承擔方式。此外，選擇專業的房地產經紀機構或咨詢專業深圳房產糾紛律師也是非常重要的，他們可以為您提供更加準確和全面的指導。

　　總之，了解并合理規劃二手房過戶費用，不僅能幫助您節省資金，還能確保交易過程順利進行。希望本文能為您提供有益的參考。