由于是否存在借名買(mǎi)房的事實(shí)是審查的核心部分，而借名買(mǎi)房合同有效又是合理質(zhì)疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)登記、進(jìn)而辦理權(quán)屬變更的關(guān)鍵，故首先需要對(duì)借名購(gòu)房合同的效力問(wèn)題作出分析。和深圳房產(chǎn)糾紛律師一起來(lái)看看下面這起案例。

　　一、基本案情

　　徐曉麗、方小軍系方輝父母，方輝與胡楠系夫妻之間關(guān)系，2011年8月28日登記進(jìn)行結(jié)婚，婚后與胡楠父母可以共同生活居住在中國(guó)北京市北京西城區(qū)87號(hào)房屋。徐曉麗、方小軍住在一個(gè)北京市昌平區(qū)，2012年為了自己照顧這個(gè)兒媳胡楠生孩子，決定換房。2012年9月8日，由徐曉麗、方小軍出資，方輝、胡楠交納了購(gòu)房支付定金，購(gòu)買(mǎi)了公司位于西城區(qū)130號(hào)房屋。由于昌平區(qū)的房子我們不能沒(méi)有馬上開(kāi)始出手，而徐曉麗、方小軍均已達(dá)到退休，所以企業(yè)不能通過(guò)使用以及公積金個(gè)人貸款，所以使用了方輝、胡楠的名義。后賣(mài)房?jī)斶€銀行貸款，請(qǐng)求幫助對(duì)方完成過(guò)戶，但遭到社會(huì)拒絕。

　　方說(shuō)，徐曉麗和方買(mǎi)了這套房子作為替代，但是由于昌平區(qū)還沒(méi)有賣(mài)出去，他們向胡的父母借了35萬(wàn)元作為首付。為了使用其公積金，所以房屋登記在方惠、湖南名下。2012年9月8日，她和母親徐曉麗以及妻子胡楠取出90000美元支付押金和稅款，后來(lái)因?yàn)闊o(wú)法支付，他以妻子胡楠的名義將這筆錢(qián)存入了中國(guó)銀行的一個(gè)賬戶。2012年12月16日，她的母親徐曉麗用出售房屋的首付款償還了胡楠父母的貸款。其余7萬(wàn)元用于支付押金、稅費(fèi)。然后她把剩下的錢(qián)從她的房子轉(zhuǎn)移到她的公積金賬戶，認(rèn)為房子應(yīng)該屬于徐曉麗，方曉軍所有。

　　胡楠稱(chēng)置換買(mǎi)房是為了互相照顧，徐曉麗、方小軍將房屋賣(mài)掉償還借款和貸款是對(duì)子女的贈(zèng)與，徐曉麗、方小軍有其他住房，只是出租出去了。不存在借用方輝公積金貸款買(mǎi)房的情況，如果借用方輝名義買(mǎi)房，可以在賣(mài)掉昌平區(qū)的房屋后再買(mǎi)房，沒(méi)有必要先向其父母借錢(qián)；且用了方輝的公積金貸款，其與方輝要買(mǎi)房時(shí)就無(wú)法進(jìn)行公積金貸款了，因此徐曉麗、方小軍說(shuō)的不符合常理。現(xiàn)在由于自己與方輝感情出現(xiàn)問(wèn)題，他們是為財(cái)產(chǎn)分割做準(zhǔn)備。

　　2012年9月8日，方輝、胡楠（買(mǎi)受人）與張朋（出賣(mài)人）簽訂《北京市存量進(jìn)行房屋信息買(mǎi)賣(mài)雙方合同（經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)成交版）》一份，約定：出售人向買(mǎi)受人可以出售北京市西城區(qū)130號(hào)房屋，成交價(jià)為100萬(wàn)元，房屋設(shè)計(jì)家具、家電、裝飾工程裝修及配套基礎(chǔ)設(shè)施等作價(jià)20萬(wàn)元，上述價(jià)款由買(mǎi)受人一并另行支付給出賣(mài)人；買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付企業(yè)定金5萬(wàn)元，買(mǎi)受人向公積金制度管理研究中心擬貸款項(xiàng)目金額為80萬(wàn)元；自合同以及簽訂之日起120日內(nèi)雙方向發(fā)展房屋權(quán)屬登記相關(guān)部門(mén)提出申請(qǐng)銀行辦理建設(shè)房屋權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移人口登記工作手續(xù)。

　　2012年10月24日，北京西城區(qū)130號(hào)房登記為方暉和湖南共有。

　　2013年1月，方輝申請(qǐng)一次性還清爭(zhēng)議房屋貸款本息80萬(wàn)元。同年1月28日，北京市住房貸款擔(dān)保中心出具《還貸確認(rèn)函》，確認(rèn)方慧已還清爭(zhēng)議房屋的貸款本息。

　　一審法院判決：駁回徐曉麗、方小軍的訴訟服務(wù)請(qǐng)求。

　　二審判決： 駁回上訴及維持原判。

　　二、律師點(diǎn)評(píng)

　　本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于徐曉麗、方小軍的出資行為是否構(gòu)成借名買(mǎi)房的事實(shí)并進(jìn)而確定所有權(quán)的歸屬。由于借名買(mǎi)房涉及相當(dāng)復(fù)雜的利益博弈，游離在合法與非法的罅隙之間，往往受到公序良俗的嚴(yán)格規(guī)制，故如何在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)恰當(dāng)?shù)仄胶飧鞣降年P(guān)系，是司法審判面臨的很大困惑。通常，法院需要審查的主要是以下幾點(diǎn)內(nèi)容。

　　1.所有權(quán)屬于投資關(guān)系的邊界

　　訴訟中，當(dāng)事人以自己是實(shí)際出資人、購(gòu)房屬于名下購(gòu)房關(guān)系為由要求變更登記的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，實(shí)質(zhì)上是圍繞所有權(quán)的確認(rèn)和歸屬展開(kāi)的。根據(jù)《物權(quán)法》第九條、第十四條、第十六條、第十七條的規(guī)定，結(jié)合《物權(quán)法》的公示公信原則，可以知道，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更一般必須依法登記，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬和內(nèi)容的依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)上登記的主體是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利人，除非有證據(jù)證明登記有誤或者雙方之間存在合法有效的法律關(guān)系，如本案所涉及的名下購(gòu)房的合同關(guān)系。

　　顯然，這不同于純粹的投資關(guān)系。貨幣作為一種貨物，占有是實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)环疆?dāng)事人將貨幣交付給另一方當(dāng)事人，如果沒(méi)有其他特別協(xié)議或法律規(guī)定，貨幣的所有權(quán)立即喪失，并在雙方之間形成新的法律關(guān)系。借貸關(guān)系屬于人與相對(duì)權(quán)利的關(guān)系。債權(quán)人不能要求對(duì)方以后使用貨幣獲得的財(cái)產(chǎn)形式。因此，在審理本案及類(lèi)似案件時(shí)，有必要審查是否存在以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋的貸款這一核心部分，并區(qū)分實(shí)際出資可能造成的貸款與所有權(quán)的關(guān)系，不能因?yàn)橐环疆?dāng)事人是實(shí)際出資人而輕率地確定其為所有權(quán)人。

　　2.借名買(mǎi)房對(duì)于合同的效力

　　由于企業(yè)是否可以存在借名買(mǎi)房的事實(shí)是審查的核心組成部分，而借名買(mǎi)房合同進(jìn)行有效管理又是通過(guò)合理質(zhì)疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)登記、進(jìn)而辦理權(quán)屬變更的關(guān)鍵，故首先需要對(duì)借名購(gòu)房合同的效力社會(huì)問(wèn)題研究做出具體分析。

　　合同法奉行合同進(jìn)行自由發(fā)展原則。借名買(mǎi)房合同管理實(shí)施上是一種社會(huì)存在借名人與登記人之間的約定，屬于合同法規(guī)制的合同法律關(guān)系。盡管《合同法》沒(méi)有一個(gè)明確企業(yè)規(guī)定通過(guò)這種技術(shù)合同類(lèi)型，但這并不重要影響該法的適用，只是我們作為無(wú)名合同，應(yīng)當(dāng)適用合同法總則并參照類(lèi)似有名合同的相關(guān)政策規(guī)定。

　　根據(jù)購(gòu)房的性質(zhì)，可以分為兩種類(lèi)型的貸款購(gòu)房合同。一是以借貸的名義購(gòu)買(mǎi)政策性住房，包括社會(huì)福利住房限購(gòu)、雙限購(gòu)等保障性低收入住房困難的家庭住房。政策性住房是國(guó)家為保障特定人群的居住權(quán)而提供的一種政策性住房。假借他人購(gòu)房，是為了規(guī)避對(duì)購(gòu)房資格的限制，違背國(guó)家保障中低收入家庭生活權(quán)等一定人權(quán)的政策，損害廣大有購(gòu)房資格的人的利益，違背社會(huì)公共利益，因此，假借他人購(gòu)房的合同應(yīng)視為無(wú)效社會(huì)福利住房。借款人要求確認(rèn)房屋所有權(quán)或者要求登記人以雙方協(xié)議的名義登記房屋所有權(quán)的，不予支持。然而，以貸款名義購(gòu)買(mǎi)社會(huì)福利住房的原始購(gòu)買(mǎi)合約是在2008年4月11日（包括）前簽訂的，如果購(gòu)買(mǎi)房屋的合約各方同意在上市交易的期限屆滿后，或在原訟法庭辯論結(jié)束前，該房屋已符合上市交易的條件，借用該房屋的名義購(gòu)買(mǎi)合約是有效的。

　　另一類(lèi)是借名購(gòu)買(mǎi)一個(gè)普通商品房，多數(shù)是為了規(guī)避限購(gòu)、信貸管理政策。規(guī)避限購(gòu)、信貸發(fā)展政策方面并沒(méi)有侵犯公共經(jīng)濟(jì)利益。如規(guī)避限購(gòu)政策，借名買(mǎi)房的行為問(wèn)題沒(méi)有自己造成購(gòu)房數(shù)量已經(jīng)超過(guò)國(guó)家調(diào)控的總量，沒(méi)有侵犯中國(guó)社會(huì)主義公共安全利益。如規(guī)避信貸相關(guān)政策，借名購(gòu)房辦貸規(guī)避銀行個(gè)人信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付一定比例及利率水平，而銀行工作并不能夠代表我們國(guó)家之間或者通過(guò)社會(huì)環(huán)境公共文化利益。因此，借名購(gòu)買(mǎi)商品房的行為未侵犯社會(huì)提供公共利益，在符合設(shè)計(jì)一般合同成立、生效要件的情況下，借名購(gòu)買(mǎi)普通商品房的合同認(rèn)定為一種有效。本文“借名買(mǎi)房”所指的也正是因?yàn)檫@類(lèi)借名購(gòu)買(mǎi)普通商品房的合同。

　　3.具體確定貸款名稱(chēng)與購(gòu)買(mǎi)房屋之間的關(guān)系

　　認(rèn)定借名買(mǎi)房的最大經(jīng)濟(jì)困難問(wèn)題在于，當(dāng)事人往往在具體的交易發(fā)展過(guò)程中我們并沒(méi)有真正形成一個(gè)書(shū)面而明確的借名買(mǎi)房合同。根據(jù)《最高國(guó)家人民法院進(jìn)行關(guān)于我國(guó)民事法律訴訟證據(jù)的若干相關(guān)規(guī)定》第五條第一款“在合同管理糾紛案件中，主張合同沒(méi)有關(guān)系可以成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任”的規(guī)定，依據(jù)借名買(mǎi)房關(guān)系基本要求以及房屋過(guò)戶的一方當(dāng)事人，承擔(dān)著證明雙方信息之間是否存在借名買(mǎi)房合同的舉證責(zé)任。而事后發(fā)生矛盾糾紛顯然舉證極為困難，在無(wú)法舉證及推定的情況下，即便他們能夠充分證明中國(guó)實(shí)際出資，也僅能讓法院確信借貸市場(chǎng)關(guān)系而非借名買(mǎi)房關(guān)系。

　　對(duì)此，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理住房合同糾紛適用拖放法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（審理）》第15條作了詳細(xì)規(guī)定。根據(jù)本文，在處理此類(lèi)糾紛過(guò)程中，確定是否存在貸款購(gòu)房合同關(guān)系的證據(jù)主要有以下三個(gè)方面： 第一，借款人與登記人之間的貸款，如雙方簽訂的書(shū)面合同； 第二，貸款名人購(gòu)房確實(shí)存在資本出資關(guān)系，如銀行轉(zhuǎn)賬證明或貸款名人出具的收據(jù)證明；第三，貸款名人實(shí)際享有的住房權(quán)利，如貸款名人參與購(gòu)房手續(xù)，如果雙方?jīng)]有書(shū)面協(xié)議，可以根據(jù)查明的事實(shí)全面確定。

　　具體到本案，雖然許小莉、方小軍提供了一些證據(jù)，但基本上與實(shí)際投資相關(guān)。他們沒(méi)有提供實(shí)名登記的書(shū)面合同，也沒(méi)有提供實(shí)際享有房屋權(quán)益的證據(jù)。事實(shí)上，從一審查明的事實(shí)來(lái)看，方輝、胡楠是參與整個(gè)購(gòu)房程序的購(gòu)房合同經(jīng)辦人和當(dāng)事人，也是實(shí)際的房屋裝修人和住戶。因此，許小莉、方小軍提供的證據(jù)不足以證明雙方當(dāng)事人之間存在購(gòu)買(mǎi)名下房屋并進(jìn)行登記的約定。本案中，法院判決許小莉、方小軍承擔(dān)舉證不能的后果，駁回其要求辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的訴訟請(qǐng)求，并指出爭(zhēng)議房屋的出資問(wèn)題可以另行解決，于法有據(jù)，合理合法。

　　在實(shí)際法律問(wèn)題情景中，個(gè)案情況都有所差異，為了高效解決您的問(wèn)題，保障合法權(quán)益，建議您直接向深圳房產(chǎn)糾紛律師說(shuō)明情況，解決您的實(shí)際問(wèn)題。