隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對汽車的需求不斷增加，我國個人汽車的數(shù)量逐年增加。截至2019年6月，全國共有2、5億輛汽車，其中11個城市的汽車數(shù)量超過300萬輛，停車問題現(xiàn)在已經(jīng)成為城市居民區(qū)的一個普遍問題。特別是在大城市、特大城市停車場、停車位供求不平衡、停車問題更加突出的情況下，社區(qū)停車位所有權(quán)爭議進(jìn)一步加劇。深圳房產(chǎn)律師就來為您解答一下有關(guān)的情況。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來關(guān)于住宅小區(qū)停車問題及由此引發(fā)的訴訟案件不斷增多。對此，《物權(quán)法》第七十四條對住宅空間的使用、所有權(quán)等問題作出了明確規(guī)定。然而，在司法實踐中，仍然存在許多問題。通過對《物權(quán)法》第74條“首先滿足業(yè)主的需要”的分析，旨在找到一個合理的解決辦法，以滿足實踐的需要。

　　車庫、停車位問題是隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市化進(jìn)程以及住宅商品化、車庫附屬建筑的推進(jìn)而出現(xiàn)的一個新問題。停車空間是指沒有四面墻，只用平面上的一條線分開的停車空間。

　　區(qū)分所有建筑分區(qū)中的車庫和停車位在本質(zhì)上具有以下特征:

　　第一，車庫和停車位的附屬性。車庫是整個住宅小區(qū)的組成部分，是區(qū)分所有建筑的主要財產(chǎn)和重要設(shè)施，建筑分區(qū)中的停車空間和車庫作為住宅小區(qū)的輔助設(shè)施而存在，其核心價值和功能是支撐社區(qū)業(yè)主生活和工作的需要，具有強(qiáng)附加物，包括使用功能的附加物、建筑結(jié)構(gòu)的附加物和基礎(chǔ)空間的附加物。車庫、停車空間的準(zhǔn)備狀況也成為居住區(qū)住宅價值提升的重要因素。

　　第二，車庫和車位的獨(dú)立性。居住區(qū)的車庫、車位，尤其是地下車庫、車位，在使用上具有很強(qiáng)的獨(dú)立性和排他性，擁有單獨(dú)的所有權(quán)客體，在結(jié)構(gòu)上尤其是物理結(jié)構(gòu)上具有可區(qū)分的空間獨(dú)立性，保證了車庫、車位的專屬使用價值和功能，從而使其成為專屬的產(chǎn)權(quán)客體。

　　第三，地下車庫源于地下空間權(quán)的利用，充分有效發(fā)揮物的效用。長期以來，空間可以利用權(quán)一直是研究我國經(jīng)濟(jì)法律的盲點，人們對于一般理解為包括在土地資源使用權(quán)之中，但也只限于土地之上的空間設(shè)計利用，而對地下空間數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)企業(yè)只能通過根據(jù)自己規(guī)劃來界址。

　　實際上，主要有三種地下車庫和停車位:

　　1、開發(fā)商根據(jù)法律規(guī)定，有義務(wù)在住宅區(qū)修建公共設(shè)施。這種地下車庫是政府主管部門在小區(qū)建設(shè)規(guī)劃時，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》要求的。占用的地下空間在住宅總體規(guī)劃范圍內(nèi)，不需要額外支付土地使用費(fèi)(即土地出讓金)。建設(shè)費(fèi)用直接計入小區(qū)開發(fā)成本，沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)單位是由人民防空工程改造建設(shè)的。根據(jù)我國《人民防空法》規(guī)定，城市新建民用建筑必須符合國家規(guī)定，可用于戰(zhàn)時地下室防空。同時，為了有效利用稀缺的土地資源，我國隨后在人民防空建設(shè)中確立了“平戰(zhàn)結(jié)合”的原則，即在不影響防空效能的前提下，賦予非戰(zhàn)爭時期人民防空工程的民用性，使其也能在平時得到有效利用。住宅小區(qū)人防工程是國家級的戰(zhàn)備設(shè)施，管理者和使用者均無產(chǎn)權(quán)。根據(jù)我國《人民防空法》的原則，誰投資、誰使用、誰受益，投資重建和建設(shè)的單位或者個人可以在向政府主管部門支付一定的人民防空工程使用費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用后進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營。

　　3、開發(fā)商利用公共配套設(shè)施規(guī)劃指標(biāo)以營利為目的建設(shè)的地下車庫。這種地下車庫的產(chǎn)權(quán)證一般都是開發(fā)商持有的。土地使用費(fèi)雖由開發(fā)商支付，但其建設(shè)與住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)同步，不單獨(dú)收取建設(shè)費(fèi)用，有的甚至占用了住宅樓的地下空間。由于法律規(guī)定非常不明確，開發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛不斷。

　　深圳房產(chǎn)律師提醒大家，自《物權(quán)法》頒布生效后，地下空間的開發(fā)有了法律理論依據(jù)，即根據(jù)《物權(quán)法》第136條和142條之規(guī)定，建設(shè)項目用地使用權(quán)被分為以下三個不同層次，地表、地上和地下，雖然我們沒有學(xué)生明確規(guī)定使用網(wǎng)絡(luò)空間權(quán)的概念，但間接承認(rèn)了地下空間信息利用權(quán)，界定了地下空間的產(chǎn)權(quán)相關(guān)關(guān)系。