與開發商簽訂《商品房預售合同》，開發商如期交了房，小區停車位卻只售不租。購房者將開發商訴至法院，經審理房山法院認為停車位未開放開發商存在未全面適當履行合同義務，屬于違約給付業主違約金4000余元。


       案件詳情：

　　2017年12月，王某夫婦與被告開發商簽訂《商品房預售合同》，購買房山某小區的房屋，并付清全部購房款150余萬元。合同約定，開發商于2019年12月前交付房屋，交付時應符合合同約定的交付條件。2019年底，開發商于約定時間交付房屋。

　　王某夫婦表示，開發商雖然按照約定時間在2019年底交付了房屋，但小區實行人車分流，地上不允許進出車輛。地下車庫于2020年6月開放后，業主想要進入地下車庫停車，只能購買車位。不同意購買車位的業主，直到2020年12月底，才被允許辦理地下車位的租賃手續。因此，王某夫婦認為，小區停車場的交付時間應為2020年12月底，房屋的交付時間也應為2020年12月底。故請求法院判令被告開發商支付逾期交付房屋的違約金4000余元。

　　開發商辯稱，不同意王某夫婦的訴訟請求。小區地上、地下均有停車場，而且公共停車場已按期達到使用條件，開發商不存在延期交房，不應給付違約金。因此，請求法院駁回王某夫婦的訴訟請求。

　　法院經審理查明，王某夫婦與被告開發商簽訂的《商品房預售合同》中約定，開發商于2019年12月底交付房屋時，公共綠地、非市政道路、燃氣、供電設施、公共停車場等應達到交付條件。

　　如果在約定期限內未達到交付條件，若雙方同意繼續履行合同，開發商需在60日內整改完畢，逾期未完成整改，自第61日起至實際整改完畢之日止，開發商應向王某夫婦支付違約金，違約金標準為每日支付已付房款的萬分之零點一。

　　深圳資深房地產律師經勘驗，涉案小區實行人車分流，地上沒有停車位；地下一層為產權車位，地下二層為人防車位，直至勘驗時地下二層人防車位尚未啟用。

       法院判決：

　　法院判決認為，王某夫婦與開發商在自愿基礎上簽訂的預售合同是雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。雙方均應按照合同約定和法律規定，全面適當地行使權利、履行義務。

　　深圳資深房地產律師綜合雙方的舉證和現場勘驗情況，法院認定開發商在公共停車場方面存在延期情形（延期日期為王某夫婦主張的日期），且在60日的整改期內亦未能完成整改，故應按照合同約定向王某夫婦承擔違約責任。

　　法院根據法律規定和雙方合同約定，結合合同履行情況、當事人過錯程度、王某夫婦遭受損失的情況等因素，確定開發商應當支付違約金的數額。

　　最終，法院判決被告開發商向王某夫婦支付違約金4000余元。

 

　　法官說法

　　民法典規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

　　購房者買房是為居住使用，開發商應當全面履行交付義務，不僅需要交付沒有瑕疵的房屋，還應交付符合約定的綠化、道路、生活環境以及完備的共有設施。

　　小區停車場作為房屋的配套附屬設施，開發商有義務在交付房屋時一并交付，并開放停車位。本案中，涉案小區不設地上停車位，地下二層人防車位尚未啟用，地下一層車位只能購買才能使用，這種情形下，開發商屬于延期交付停車場，違反了全面適當履行交付房屋的義務，屬于違約行為，應當給付購房者違約金。