一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的從業(yè)者也認(rèn)為時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)不太現(xiàn)實(shí)。如果業(yè)主有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的意愿，不需要等四年。時(shí)間限制會(huì)讓原本稀缺的停車(chē)位閑置，這是一種資源浪費(fèi)。甚至有人認(rèn)為，四年的期限是長(zhǎng)是短，沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵在于物權(quán)法沒(méi)有時(shí)間規(guī)定。如果司法解釋規(guī)定了時(shí)間，則沒(méi)有必要的法律依據(jù)。最終沒(méi)有采用所謂的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)，所以確定了匹配標(biāo)準(zhǔn)。深圳房產(chǎn)律師就來(lái)為您解答一下有關(guān)的情況。

　　《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》采納的是配比標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于配置比例，在第五條中明確規(guī)定，指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。由此可見(jiàn)，這個(gè)配置比例是要根據(jù)規(guī)劃文件確定的。

　　而對(duì)于規(guī)劃文件，一般包括一些需要進(jìn)行行政審批的文件，如建設(shè)工程規(guī)劃許可證之類(lèi)。在此類(lèi)文件中，一般包括建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，總平面圖等，此方案中，包括了車(chē)位的配置比例的內(nèi)容。

　　由此可見(jiàn)，所有建筑工程的設(shè)計(jì)圖則均須經(jīng)有關(guān)政府部門(mén)批準(zhǔn)，而泊車(chē)位是社區(qū)的配套設(shè)施，在有關(guān)的地方政府行政法規(guī)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)有詳細(xì)的規(guī)定，而這個(gè)比例是為下限而設(shè)定的，發(fā)展商在設(shè)計(jì)圖則中不得違反。而開(kāi)發(fā)商提交的方案已經(jīng)通過(guò)審批，相應(yīng)的停車(chē)位分配已經(jīng)成為規(guī)劃文件的一部分，不能隨意更改。此外，工程竣工后，必須通過(guò)相關(guān)政府部門(mén)的檢驗(yàn)和驗(yàn)收，方可使用。

　　但是，為什么分配比例可以作為“滿(mǎn)足業(yè)主需求”的標(biāo)準(zhǔn)呢？要回答這個(gè)問(wèn)題，首先要明確“業(yè)主需求”的含義。小區(qū)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位是為了自己停車(chē)，也就是業(yè)主需要，而業(yè)主也可以購(gòu)買(mǎi)車(chē)位進(jìn)行投資，可以購(gòu)買(mǎi)多個(gè)車(chē)位在以后的銷(xiāo)售中獲利，這也是業(yè)主需要的。這種需求應(yīng)該得到滿(mǎn)足嗎？但是，就車(chē)位的屬性而言，其更多的功能是停放汽車(chē)。而且目前建筑區(qū)劃的車(chē)位數(shù)量不足以支撐業(yè)主的投資需求。

　　用配置比例來(lái)限制業(yè)主的投資市場(chǎng)需求，此點(diǎn)值得我們肯定。而且，由于城市規(guī)劃體系建設(shè)社會(huì)存在具有一定的滯后性，目前，車(chē)位的配置比例一直是滯后于私家車(chē)的發(fā)展速度，因此，利用資源配置比例來(lái)滿(mǎn)足業(yè)主需要是符合國(guó)家相關(guān)研究設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主購(gòu)房時(shí)的預(yù)期的。確定合理配置比例可以作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在當(dāng)前，是有其現(xiàn)實(shí)依據(jù)的。

　　違反“業(yè)主需要優(yōu)先”法律規(guī)定的法律后果。如前所述，“首先應(yīng)滿(mǎn)足業(yè)主需求”是一項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)范，根據(jù)建筑區(qū)劃中車(chē)位的屬性，應(yīng)區(qū)分共享車(chē)位和專(zhuān)屬車(chē)位，因此“滿(mǎn)足業(yè)主需求”的義務(wù)主體也是專(zhuān)屬車(chē)位和共享車(chē)位的權(quán)利主體。

　　然而，對(duì)于違反這種規(guī)范的法律效力卻沒(méi)有明確的規(guī)定。“應(yīng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”是一種強(qiáng)制性規(guī)范，原因有二: 第一，從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和生活秩序的角度來(lái)看，將其視為一種強(qiáng)制性規(guī)范是恰當(dāng)?shù)? 第二，如果該規(guī)范不是強(qiáng)制性規(guī)范，那么開(kāi)發(fā)商和其他停車(chē)位和車(chē)庫(kù)權(quán)利持有人將違反該規(guī)范，社區(qū)業(yè)主無(wú)法獲得司法救濟(jì)以實(shí)現(xiàn)立法的目標(biāo)——即停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用權(quán)。

　　因此，“應(yīng)當(dāng)首先通過(guò)滿(mǎn)足企業(yè)業(yè)主的需要”屬于一種強(qiáng)制性技術(shù)規(guī)范，而且也是屬于自己效力性的強(qiáng)制性管理規(guī)范。開(kāi)發(fā)商及車(chē)位、車(chē)庫(kù)的其他相關(guān)權(quán)利人如果沒(méi)有違反該規(guī)范，將車(chē)位、車(chē)庫(kù)出售或贈(zèng)與給小區(qū)業(yè)主以外的人，其交易即因違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范而無(wú)效。這種行為無(wú)效屬于我們自始、確定的無(wú)效，不僅在出售、贈(zèng)與車(chē)位、車(chē)庫(kù)的當(dāng)事人雙方之間存在無(wú)效，對(duì)于解決上述當(dāng)事人以外的任何人都無(wú)效。

　　深圳房產(chǎn)律師認(rèn)為，由于停車(chē)位、車(chē)庫(kù)非定期租金并不違反“應(yīng)首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”的規(guī)定，因此，在沒(méi)有業(yè)主有“現(xiàn)實(shí)需要”的情況下，發(fā)展商與停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的其他權(quán)利人與第三人簽訂的不定期租賃合同是有效的，但如果租賃合同確定了固定期限，有關(guān)固定期限的規(guī)定就違反了“業(yè)主的需要應(yīng)首先滿(mǎn)足”的規(guī)定。業(yè)主有實(shí)際需要時(shí)，可以主張?jiān)擁?xiàng)規(guī)定無(wú)效，發(fā)展商及其他泊車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)收回泊車(chē)位、車(chē)庫(kù)。