1.宅基地確權(quán)登記中的“戶”如何認定？

　　（1）地方對“戶”的認定有規(guī)定的，按地方規(guī)定辦理。（2）地方未作規(guī)定的，可按以下原則認定：“戶”原則上應以公安部門戶籍登記信息為基礎(chǔ)，同時應當符合當?shù)厣暾堈亟ǚ康臈l件。（3）根據(jù)戶籍登記信息無法認定的，可參考當?shù)剞r(nóng)村集體土地家庭承包中承包集體土地的農(nóng)戶情況，結(jié)合村民自治方式予以認定。

　　2.農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員之間互換房屋如何確權(quán)登記？

　　經(jīng)宅基地所有權(quán)人同意，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員之間互換房屋，導致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可以依法予以確權(quán)登記。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第四十二條規(guī)定，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋，申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應當提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議等材料辦理登記。
 

　　3.沒有權(quán)屬來源材料的宅基地如何確權(quán)登記？

　　根據(jù)《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）和《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號）有關(guān)規(guī)定，對于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村民委員會對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議或異議不成立的，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村委會并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。
 

　　4.“一戶多宅”能不能登記？

　　《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定，宅基地使用權(quán)應按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”。（1）符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意并公告無異議或異議不成立的，可按規(guī)定補辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記.（2）未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權(quán)登記。（3）對于因繼承房屋占用宅基地，形成“一戶多宅”的，可按規(guī)定確權(quán)登記，并在不動產(chǎn)登記簿和證書附記欄進行注記。
 

　　5.換發(fā)房地一體不動產(chǎn)權(quán)證書時，宅基地測量面積與原登記面積不一致的，如何處理？

　　換發(fā)房地一體不動產(chǎn)權(quán)證書時，宅基地測量面積與原登記面積不一致的，應當區(qū)分不同情形進行處理：（1）對于宅基地界址未發(fā)生變化，屬于測量方法造成面積不一致的，以精度高的測量方法測得面積登記。（2）因非法超占宅基地導致測量面積大于原登記面積的，應以原登記面積為準，超占面積按照本問答第35條辦理。
 

　　6.農(nóng)村簡易房、臨時性建（構(gòu)）筑物能不能登記？

　　農(nóng)村簡易房、圈舍、農(nóng)具房、廁所等臨時性建（構(gòu)）筑物，沒有符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料，一般不予登記。
 

　　7.宅基地批準使用后一直未辦理登記，若原批準使用人死亡的，能不能申請登記？

　　宅基地是以“戶”分配和使用的，只要“戶”中還有其他成員，批準使用人的死亡就不影響該“戶”的宅基地使用權(quán)，可由現(xiàn)在的戶主申請登記。如果“戶”中已沒有其他成員，按照《繼承法》規(guī)定，宅基地上房屋可由繼承人繼承，因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定申請登記，并在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄中注記。
 

　　8.宅基地超面積如何登記？

　　農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員經(jīng)批準建房占用宅基地的，南山科苑律師按照批準面積予以確權(quán)登記。未履行批準手續(xù)建房占用宅基地的，地方有規(guī)定的，按地方規(guī)定辦理。地方未作規(guī)定的，按照《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定的分階段處理原則辦理：（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當?shù)匾?guī)定面積標準，均按實際使用面積予以確權(quán)登記。（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定面積標準的，超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。（3）1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員建房占用的宅基地，超過批準面積建設(shè)的，不予確權(quán)登記。符合規(guī)劃經(jīng)依法處理予以保留的，在補辦相關(guān)用地手續(xù)后，只登記批準部分，超出部分在登記簿和證書中注記。（4）歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈與房屋占用的宅基地超過當?shù)匾?guī)定面積標準的，按照轉(zhuǎn)讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標準的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

　　9.非本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員取得宅基地能不能登記？

　　南山科苑律師根據(jù)《國土資源部 中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室 財政部 農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）、《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定，非本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員取得宅基地，應區(qū)分不同情形予以處理：

　　（1）非本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員，因易地扶貧搬遷、地質(zhì)災害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)，并辦理不動產(chǎn)登記。

　　（2）非本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

　　（3）1999年《國務院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）印發(fā)前，回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人、離（退）休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等，原在農(nóng)村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，經(jīng)公告無異議或異議不成立的，由該農(nóng)民集體經(jīng)濟組織出具證明,可依法確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員”。“國辦發(fā)〔1999〕39號”文件印發(fā)后，城市居民違法占用宅基地建造房屋、購買農(nóng)房的，不予登記。

　　10.如何保護農(nóng)村婦女的宅基地權(quán)益？

　　《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定，農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應記載到不動產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體經(jīng)濟組織，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應依法予以確權(quán)登記，同時注銷其原宅基地使用權(quán)。
 

　　11.農(nóng)民進城落戶后其宅基地能不能確權(quán)登記？

　　《中共中央國務院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》（中發(fā)〔2018〕1號）明確要求，依法維護進城落戶農(nóng)民的宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、集體收益分配權(quán)，引導進城落戶農(nóng)民依法自愿有償退出上述權(quán)益，不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進城落戶條件。《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定，農(nóng)民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應予以確權(quán)登記。
 

　　12.農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓、贈與宅基地上房屋如何確權(quán)登記？

　　經(jīng)宅基地所有權(quán)人同意，在本集體內(nèi)部向符合宅基地申請條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓、贈與宅基地上房屋，導致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可以依法予以確權(quán)登記。轉(zhuǎn)讓、贈與宅基地，申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，參照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第四十二條規(guī)定，提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料、集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、贈與協(xié)議等材料辦理登記。《國土的資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定，歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈與房屋占用的宅基地超過當?shù)匾?guī)定面積標準的，按照轉(zhuǎn)讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標準的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

　　13.合法宅基地上房屋沒有符合規(guī)劃或者建設(shè)相關(guān)材料能不能登記？

　　《自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2020〕84號）規(guī)定，對合法宅基地上房屋沒有符合規(guī)劃或建設(shè)相關(guān)材料的，地方已出臺相關(guān)規(guī)定，按其規(guī)定辦理。未出臺相關(guān)規(guī)定，位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，出具規(guī)劃意見后辦理登記。位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前建設(shè)的，在辦理登記時可不提交符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料；位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建設(shè)的，由集體經(jīng)濟組織或者村民委員會公告15天無異議或者異議不成立，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，按照審核結(jié)果辦理登記。
 

　　14.換發(fā)房地一體不動產(chǎn)權(quán)證書時，房屋測量面積與原房屋所有權(quán)證面積不一致，如何處理？

　　換發(fā)房地一體不動產(chǎn)權(quán)證書時，房屋測量面積與原房屋所有權(quán)證記載面積不一致的，應當以精度高的測量方法測得的面積為準。運用同種測量方法測量，屬于精度誤差范圍內(nèi)的，以原房屋所有權(quán)證記載面積為準。對于房屋翻建后造成面積不一致的，當事人應當提供翻建房屋的規(guī)劃許可等材料，申請變更登記。
 

　　15.根據(jù)國家法規(guī)政策，哪些宅基地、集體建設(shè)用地不予登記？

　　《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，登記申請有下列情形的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當不予登記：（一）違反法律、行政法規(guī)的；（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭議的；（三）申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。《自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2020〕84號）規(guī)定，對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。凡有上述情況的宅基地、集體建設(shè)用地，不予登記。
 

　   16.同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權(quán)利人，申請辦理房地一體不動產(chǎn)登記的，如何處理？

　　同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權(quán)利人，申請辦理房地一體不動產(chǎn)登記的，應當區(qū)分不同情形進行處理：（1）屬于新型農(nóng)村社區(qū)或多（高）層多戶農(nóng)民公寓的，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第四十三條，南山科苑律師參照國有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，辦理宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記。（2）屬于因繼承、分家析產(chǎn)等原因，造成房地權(quán)利主體不一致，若遺囑或者分家析產(chǎn)協(xié)議對宅基地作了明確分割，分割的宅基地經(jīng)縣（市）自然資源主管部門認定符合不動產(chǎn)單元劃定標準，可以分別辦理登記；若遺囑或者分家析產(chǎn)協(xié)議對宅基地未作明確分割的，按照宅基地使用權(quán)共同共有辦理登記。（3）屬于存在民事糾紛的，待糾紛解決后予以確權(quán)登記。