我國(guó)自周代開(kāi)端形成為了地皮治理軌制。地皮所有權(quán)掛號(hào)軌制之實(shí)施，濫觴亦甚早，隋唐食貨志：晉自渡江，凡貨賣(mài)奴仆、馬牛、田宅，存文卷。率錢(qián)一萬(wàn)估四百入官，賣(mài)者三百，買(mǎi)者一百，此即為政府發(fā)給財(cái)富過(guò)戶文契并征收契稅之先例。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下有關(guān)的情況。
至唐朝，因?qū)嵤┚锓?，關(guān)于地皮私相生意有嚴(yán)峻之限定，故行文牒軌制，以證實(shí)正當(dāng)生意私產(chǎn)。迨至南宋，奉行魚(yú)鱗冊(cè)軌制，所有財(cái)富田地均須掛號(hào)，地皮生意均須先核查與魚(yú)鱗冊(cè)上之掛號(hào)是不是符合，并掛號(hào)新業(yè)主之姓名，所有權(quán)轉(zhuǎn)移方屬實(shí)現(xiàn)法定步伐。
學(xué)者指出，其主要目標(biāo)均在征收錢(qián)糧，次要目標(biāo)方在供質(zhì)證，以杜爭(zhēng)端之用。有學(xué)者指出，是以嚴(yán)格地講，我國(guó)在民國(guó)曩昔并無(wú)真正構(gòu)成以公示為目標(biāo)的掛號(hào)軌制。
由此，就我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)掛號(hào)而言，其發(fā)端于土地管理之需要，起初以政府行為為主，而私權(quán)意義微弱，加上我國(guó)古代長(zhǎng)期的重農(nóng)抑商，土地和房產(chǎn)交易一直在政府的嚴(yán)格監(jiān)管和控制之下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)從建立之初至今都保持著濃厚的公權(quán)色彩，自不待言。然而，此并非現(xiàn)代意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，后者實(shí)際上經(jīng)過(guò)市場(chǎng)交易的純化，實(shí)現(xiàn)了公法性向私法性的更替。
17世紀(jì)當(dāng)前德公法開(kāi)端大規(guī)模地接受羅馬法，都會(huì)賬簿軌制在這一過(guò)程中被中止。地皮之讓與軌制臨時(shí)被攪亂，有依羅馬法，有依德國(guó)固有法。此種比擬猛烈的抵觸，體現(xiàn)在對(duì)羅馬法抵押權(quán)軌制的接受上。
羅馬法上所有權(quán)之轉(zhuǎn)移，只要以托付為之，無(wú)須具有任何法令劃定的其余方式，抵押權(quán)也同樣。進(jìn)入18世紀(jì)后，因繼受羅馬法的抵押權(quán)軌制在大部分公國(guó)遭到了立法革新的襲擊，羅馬法的繼受中綴，德國(guó)固有法的進(jìn)展再次被復(fù)原，以順應(yīng)農(nóng)業(yè)融資的需求，都會(huì)賬簿軌制于是復(fù)生 －掛號(hào)軌制隨后成為抵押權(quán)立法中的一個(gè)中央題目。
到19世紀(jì)后半葉，資源主義的進(jìn)展使不動(dòng)產(chǎn)融資獲得了進(jìn)一步的社會(huì)需要，需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)品權(quán)更改的要件題目舉行體系的重構(gòu)。為了實(shí)現(xiàn)這一目的，1872年普魯士頒布了《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得及物上負(fù)擔(dān)的法律》（Gesetzuber den Eigentumserwerb und die dingliche desGrundstucks），不動(dòng)產(chǎn)登記成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件。該法的頒布標(biāo)志著德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法的成熟。德國(guó)民法典所確立的登記制度實(shí)際上基本因襲了該法的內(nèi)容。
掛號(hào)軌制由國(guó)法性向私法性改變，確立了當(dāng)代不動(dòng)產(chǎn)掛號(hào)軌制。申而言之，當(dāng)代不動(dòng)產(chǎn)掛號(hào)軌制在列國(guó)的確立，其外貌為不動(dòng)產(chǎn)典質(zhì)公示所催生，本質(zhì)為近代不動(dòng)產(chǎn)生意業(yè)務(wù)市場(chǎng)發(fā)財(cái)之幸免需要。表現(xiàn)封建社會(huì)的國(guó)度本位和生意業(yè)務(wù)管束的都會(huì)賬簿及為地租或納稅準(zhǔn)備的地籍制度，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利以登記方式公示提供了技術(shù)上的可能。
繼受的羅馬法將此種交易形式棄之不用，純化了不動(dòng)產(chǎn)的私權(quán)交易，剔除了登記制度設(shè)立的國(guó)家本位色彩。隨后為保護(hù)交易安全產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記和不動(dòng)產(chǎn)登記，實(shí)現(xiàn)了古代登記制度向近代登記制度的轉(zhuǎn)化，后者成為純粹的交易意義上的登記制度。
由此，從法令繼受和汗青的角度，也應(yīng)該明確當(dāng)代不動(dòng)產(chǎn)掛號(hào)軌制配置的目標(biāo)是為了高效率地維護(hù)生意業(yè)務(wù)平安，其對(duì)納稅和治理只是起到輔佐的效果，比如向其提供可查的登記簿件，而不能越俎代庖、舍本逐末。前述觀點(diǎn)，與諸多學(xué)者從行政法、法律經(jīng)濟(jì)學(xué)等角度，強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記系以私權(quán)保障為核心的看法，基本一致。
深圳房產(chǎn)律師認(rèn)為，在本文中，從軌制天生史角度考量不動(dòng)產(chǎn)掛號(hào)的性質(zhì)，似有用大炮打蚊子之嫌。然其意圖無(wú)非是進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)掛號(hào)公私二重性中私的比重，用以從軌制目標(biāo)角度夸大，就造孽性的考量而言，國(guó)法視角應(yīng)該依從于私法視角。甚或可言，不動(dòng)產(chǎn)登記縮略如為私法所允許，則其稅費(fèi)規(guī)避亦屬合理。