陳和李在2012年5月20日登記結(jié)婚，并在2013年10月買(mǎi)了一套房子。房產(chǎn)登記在陳的名下。2015年8月，在未告知李的情況下，與張某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將房屋轉(zhuǎn)讓給張某。協(xié)商過(guò)程中，帶張到現(xiàn)場(chǎng)查看房屋，并謊稱妻子李已同意出售房屋。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　由于李在外地出差，還向張出示了李簽字的售房委托書(shū)等材料。之后，協(xié)助張到房管部門(mén)辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。

　　2015年10月，在得知共同財(cái)產(chǎn)由陳某、陳某作為被告、張某作為第三方轉(zhuǎn)讓后，李起訴法院，要求確認(rèn)房屋銷(xiāo)售合同無(wú)效，張某退還了房屋。本案中，與張簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？張是否構(gòu)成善意取得？

　　第一類懲罰性條款，《解釋》第8條規(guī)定： 在下列情況之一導(dǎo)致商品房合同的銷(xiāo)售不能達(dá)到目的時(shí)，無(wú)法獲得住房的買(mǎi)方可要求撤銷(xiāo)合同，退還為住房支付的金額和利息，賠償損失，并且賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)為住房支付的金額的兩倍的賠償責(zé)任：

　　（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人在未告知買(mǎi)受人的情況下將該房屋抵押給第三人；

　　（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，賣(mài)方將商品房出售給第三人的；。

　　上述規(guī)定列出了出賣(mài)人的兩種行為：一是“賣(mài)后未告知而抵押，”二是“一房二賣(mài)”。兩種行為都要求發(fā)生在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，都要求商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋。

　　第二種懲罰性的規(guī)定，《解釋》第九條明確規(guī)定：出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有研究下列問(wèn)題情形之一，導(dǎo)致企業(yè)合同管理無(wú)效信息或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人已經(jīng)可以通過(guò)請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償經(jīng)濟(jì)損失，并可以根據(jù)請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償法律責(zé)任：

　　（一）故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，或提供虛假的商品房預(yù)售許可證；

　　（二）故意隱瞞已出售房屋已抵押的事實(shí)；

　　（三）故意隱瞞已出售房屋已出售給第三人或者拆遷補(bǔ)償金房屋已安置的事實(shí)；。

　　該條規(guī)定在時(shí)間上是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立時(shí)，強(qiáng)調(diào)了出賣(mài)人的三種“故意隱瞞”行為，都要求三種行為導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除。

　　從上述法律規(guī)定我們可以明顯看出，《解釋》實(shí)際上沒(méi)有規(guī)定了開(kāi)發(fā)商（或出賣(mài)人）的五種行為進(jìn)行適用懲罰性的規(guī)定，并在一定時(shí)間上、結(jié)果上、出賣(mài)人的主觀方面故意上作出了一個(gè)明確的規(guī)定。

　　最高國(guó)家人民對(duì)于法院《關(guān)于企業(yè)適用我們中華民族人民民主共和國(guó)婚姻法若干重大問(wèn)題的解釋（一）》第十七條對(duì)“夫或妻對(duì)夫妻之間共同發(fā)展所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，作出了一個(gè)明確的解釋：“

　　（一）夫或妻在處理以及夫妻共有部分財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是一種平等的。因日常學(xué)習(xí)生活方式需要而處理我國(guó)夫妻共有財(cái)產(chǎn)的，任何自己一方均有權(quán)直接決定。

　　（二）夫或妻非因日常工作生活需要對(duì)他們夫妻共有財(cái)產(chǎn)做重要信息處理能力決定，夫妻雙方公司應(yīng)當(dāng)建立平等主義協(xié)商，取得基本一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方經(jīng)濟(jì)共同管理意思就是表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。”

　　《中華全國(guó)人民群眾共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者其他動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有相關(guān)規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

　　（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

　　（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

　　（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照有關(guān)法律制度規(guī)定教師應(yīng)當(dāng)及時(shí)登記的已經(jīng)開(kāi)始登記，不需要使用登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定方面取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償風(fēng)險(xiǎn)損失。”

　　根據(jù)上述法律規(guī)定，夫妻共同擁有的財(cái)產(chǎn)的處置，應(yīng)經(jīng)夫妻雙方同意，如果一方未經(jīng)另一方同意而處置，原則上是無(wú)效的合同。但是，如果第三人是善意取得，也應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法善意取得原則予以確認(rèn)，以便同時(shí)保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。

　　深圳房產(chǎn)律師認(rèn)為，在這種情況下，張主觀上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，盡到了合理的審查和注意義務(wù)。他和陳按照正常的市場(chǎng)交易價(jià)格買(mǎi)下了這套房子，雙方也都經(jīng)過(guò)了相關(guān)部門(mén)的房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)，與陳簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該是有效的。而陳故意隱瞞事實(shí)真相，完成合法交付房屋的驗(yàn)收，導(dǎo)致李的合法權(quán)益受到損害，李的損失可以向陳索賠。