商品房預(yù)售許可證解決的是市場(chǎng)準(zhǔn)入問(wèn)題，是一種政府管理行為，未取得商品房預(yù)售許可證并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效。那無(wú)預(yù)售許可證的商品房買賣合同是否有效？和深圳房產(chǎn)律師一起來(lái)探索。

　　案件描述

　　2004年2月29日，原告文興邦作為買受人與被告某開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》。簽定合同時(shí)，某開發(fā)公司聲稱該項(xiàng)目“五證”俱全、是北京市大產(chǎn)權(quán)。雙方在合同中約定：文興邦購(gòu)買某開發(fā)公司開發(fā)的位于北京市房山區(qū)某鎮(zhèn)某村的某家園6幢1單元501號(hào)房屋一套；建筑面積100.41平方米；單價(jià)為每平方米1274元，總價(jià)款為127922元；付款方式為一次性付款，文興邦于2004年3月15日向某開發(fā)公司交納房款127922元；某開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在 2004年10月31日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付文興邦；如某開發(fā)公司未按合同規(guī)定的期限將商品房交付文興邦使用，逾期不超過(guò)60日，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，某開發(fā)公司按日向文興邦支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行，逾期超過(guò)60日后，文興邦有權(quán)解除合同，文興邦解除合同的，某開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)自文興邦解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按文興邦累計(jì)已付款的3％向文興邦支付違約金，文興邦要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，某開發(fā)公司按日向文興邦支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金；該合同還對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)作了約定。

　　合同簽訂后，文興邦將購(gòu)房總價(jià)款127922元一次性全額支付給某開發(fā)公司。但某開發(fā)公司一直未能將某家園6幢1單元501號(hào)房屋交付文興邦。2006年3月，某開發(fā)公司稱至今因房屋銷售許可證不能辦理下來(lái)，請(qǐng)求解除合同。雙方遂產(chǎn)生糾紛，文興邦于2006年12月份以某開發(fā)公司曾聲稱“五證”俱全、因而存在欺詐為由訴至人民法院，要求判令某開發(fā)公司支付2004年2月29日至2005年3月貸款利息損失6396．10元，賠償房屋差價(jià)損失47795.16元，雙倍返還已付房款255844元。

　　庭審中，某開發(fā)公司向人民法院提起反訴：簽訂合同前，我公司已明確告知文興邦，我公司所售房屋在銷售時(shí)暫沒(méi)有銷售許可證，文興邦對(duì)此并無(wú)異議，仍然與我公司簽訂了合同。現(xiàn)因所售房屋的銷售許可證到現(xiàn)在尚不能辦理下來(lái)，為防止雙方的損失進(jìn)一步擴(kuò)大，故請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效。并辯稱：我公司不存在欺詐，同意返還當(dāng)時(shí)交款的數(shù)額并支付活期利息損失，其他的反訴請(qǐng)求我公司不同意；文興邦依據(jù)2003年最高院審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋要求雙倍返還房款，而某鎮(zhèn)某村的某家園是危改房項(xiàng)目開發(fā)，不適用上述解釋。要求房屋差價(jià)損失也沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

　　針對(duì)對(duì)方的反訴，文興邦辯稱：某開發(fā)公司稱其已告知我沒(méi)有商品房預(yù)售許可證，與事實(shí)不符，某開發(fā)公司在我購(gòu)房時(shí)明確告知我“五證”齊全；某開發(fā)公司一直聲稱該項(xiàng)目為北京市大產(chǎn)權(quán)，不是危改房項(xiàng)目開發(fā)，其網(wǎng)站上也一直這樣宣稱，因此我才一次性全額支付了房款的；我同意解除商品房買賣合同，但請(qǐng)求法院保護(hù)買房人的利益。

　　人民法院查明，某開發(fā)公司銷售的某家園6號(hào)樓系北京市某區(qū)危改項(xiàng)目，某開發(fā)公司與文興邦簽訂合同的名稱為“商品房買賣合同”；某家園6號(hào)樓具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；該6號(hào)樓現(xiàn)在尚未竣工。上述事實(shí)，有商品房買賣合同復(fù)印件、某區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)復(fù)印件、某區(qū)危房改造管理辦公室批復(fù)復(fù)印件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、建筑工程施工許可證復(fù)印件各一份以及雙方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)在案佐證。

　　人民法院認(rèn)為：商品房預(yù)售許可證解決的是市場(chǎng)準(zhǔn)入問(wèn)題，是一種政府管理行為，未取得商品房預(yù)售許可證并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效。本案中的合同繼續(xù)有效，只會(huì)對(duì)雙方當(dāng)事人的利益產(chǎn)生影響，并不會(huì)損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。因此，某開發(fā)公司請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，本院不予支持。鑒于某開發(fā)公司請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，文興邦則要求雙倍返還已付購(gòu)房款、賠償損失等，由此可見雙方均不愿繼續(xù)履行2004年2月29日所簽合同，文興邦開庭亦明確要求解除合同，據(jù)此本院尊重雙方的真實(shí)意思，對(duì)2004年2月29日的合同予以解除。在合同解除后，某開發(fā)公司向文興邦收取的房?jī)r(jià)款應(yīng)返還文興邦并將相應(yīng)利息返還；文興邦以某開發(fā)公司存在欺詐行為為由主張雙倍返還購(gòu)房款，因某開發(fā)公司確實(shí)存在欺詐行為，故參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》之規(guī)定，酌情予以支持。某開發(fā)公司未能按合同規(guī)定交付房屋，且無(wú)證據(jù)表明存在不可抗力因素，因此某開發(fā)公司應(yīng)依據(jù)合同第7條承擔(dān)違約責(zé)任，即支付已付購(gòu)房款3%的違約金。文興邦以訂立合同當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)款和開庭前房?jī)r(jià)款存在差價(jià)為由主張損失賠償，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。故依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

　　一、解除某開發(fā)公司與文興邦于二零零四年二月二十九日簽訂的房屋買賣合同。

　　二、某開發(fā)公于本判決生效后十日內(nèi)返還文興邦購(gòu)房款十二萬(wàn)七千九百二十二元，并支付利息（利息按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算，計(jì)算期限為自二零零四年二月二十九日起至二零零五年三月三十日止）。

　　三、某開發(fā)公司于本判決生效后十日內(nèi)支付文興邦違約金及賠償款五萬(wàn)三千八百三十七元。

　　四、駁回某開發(fā)公司的訴訟請(qǐng)求及文興邦的其他訴訟請(qǐng)求。

　　開發(fā)商不服一審判決，上訴于北京市第一中級(jí)人民法院。中級(jí)法院審理后認(rèn)為合同無(wú)效，直接改判開發(fā)商返還已收房款及按貸款利率返還利息。

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